Lex Deweloper w wydaniu wrocławskim. Czy czeka nas wysyp drapaczy chmur na kameralnych osiedlach mieszkalnych?

Lex Deweloper w wydaniu wrocławskim. Czy czeka nas wysyp drapaczy chmur na kameralnych osiedlach mieszkalnych?

W wyniku intensywnych prac polskiego rządu już od przyszłego roku mogą pojawiać się we Wrocławiu konkurencyjne dla naszego Sky Towera budynki. Niestety, ze wzgórz trzebnickich, nie będziemy już mogli podziwiać pięknego, jedynego w swoim rodzaju „palucha” wyrastającego spośród jednolitej zabudowy Wrocławia, gdyż tego typu wieżowce mogą się zacząć pojawiać w niemalże dowolnych miejscach Wrocławia, a na pewno na obrzeżach miasta (!). Bowiem niezależnie od wieloletnich, intensywnie wypracowywanych pomysłów (lepszych i gorszych) na rozwój urbanistyczny Wrocławia nasz rząd postanowił tak zwaną specustawą mieszkaniową wyłączyć ze swojej kompetencji jednostki samorządu terytorialnego do wydawania uzgodnień dla planowanych inwestycji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zespołów zabudowy jednorodzinnej. Tak więc wieloletnie starania mieszkańców Wrocławia, ruchów miejskich, rad osiedli, konserwatora zabytków czy wreszcie samych urbanistów kierowane do włodarzy Wrocławia o spójny i zrównoważony rozwój urbanistyczny miasta, po wejściu w życie procedowanej obecnie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, staną się niebyłe, a nasz dotychczasowy, poświęcony społecznie czas okaże się bezsensownym.

Dlaczego tak się stanie?

Otóż dlatego, że projekt specustawy mieszkaniowej wyłącza lokalizowanie inwestycji mieszkaniowych z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że prezydent Wrocławia, który po odpowiednich konsultacjach społecznych ustala zagospodarowanie, rozwój urbanistyczny miasta, nie będzie miał żadnego wpływu na lokalizację, czy gabaryty nowych, wrocławskich osiedli mieszkaniowych. O tym będą decydować bezpośrednio zapisy ustawy, zapisy wyjątkowo luźne i budzące kontrowersje, a prezydent miasta nie będzie miał zbytniego pola manewru w stosunku do planowanych przez deweloperów przedsięwzięć inwestycyjnych. Tak więc oczywistym staje fakt, że wejście w życie ustawy spowoduje spore ułatwienia dla inwestorów budowlanych. W uzasadnieniu ustawy napisane jest, że „projektowana ustawa stanowi krok w kierunku ograniczenia barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach”. Same zapisy projektu ustawy obejmują wszystkie inwestycje mieszkaniowe (tj. wg definicji projektu ustawy: „przedsięwzięcie obejmujące budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania,w wyniku którego mają powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi oraz roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac”) a nie tylko te, które będą służyć grupom społecznym o umiarkowanych dochodach.

Jaki jest prawdopodobny cel wprowadzenia ustawy?

Jednym z podstawowych i oczywistych celów rządowych jest pójście na rękę deweloperom (w zeszłym roku takim posunięciem rządu było bowiem umożliwienie niemalże dowolnej wycinki drzew). Dodatkowo, wydaje się, że finalnym beneficjentem wejścia w życie ustawy staną się właściciele nieatrakcyjnych wrocławskich gruntów, czyli np. zlokalizowanych w pobliżu terenów przemysłowych, czy źle skomunikowanych, na obrzeżach miasta, którzy dzięki ustawie zwiększą swoje szanse na ich sprzedaż. Jednak drugim, najprawdopodobniej bardzo dla rządu istotnym celem specustawy mieszkaniowej jest, niestety, potrzeba większej kontroli i scentralizowania państwa, nie zaś, jak zapisano w uzasadnieniu do projektu, że ustawa stanowi krok w kierunku „ograniczania barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach”.

Jakie warunki będzie musiał spełnić deweloper (w projekcie zwany „inwestorem”), by móc zrealizować we Wrocławiu inwestycję mieszkaniową?

Najprostsza, acz niezwykle prawdziwa i przygnębiająca, odpowiedź brzmi: praktycznie żadne.
A dokładniej, inwestor będzie musiał mieć zapewnione:
1. dostęp do drogi publicznej (lub wewnętrznej). Oczywiście droga nie będzie musiała być utwardzona, zapisane w projekcie jest natomiast, że będzie musiała mieć minimalną szerokość 6m, gdy będzie drogą wewnętrzną. Rzeczywiste wykonanie drogi będzie praktycznie zmartwieniem wrocławskiego ZDiUM-u (bowiem nie będzie miał żadnego wpływu na lokalizację przedsięwzięcia), choć ustawa nie narzuca konkretnego terminu utwardzenia drogi. Tym niemniej ostatecznie ucierpią na tym przyszli mieszkańcy osiedla, czyli ci, dla których rzekomo rząd chce uchwalić tą specustawę.
2. dostęp do sieci elektroenergetycznej;
3. 1000m od przystanku publicznego transportu zbiorowego w linii prostej (rzeczywista odległość może być o wiele dłuższa), ponadto jedno połączenie dziennie wystarczy;
4. 3000m od szkoły i przedszkola (oczywiście w linii prostej);
5. 1000m od placówki podstawowych usług handlowych (w linii prostej), co ciekawe, nie określono czy chodzi o galerię handlową, kiosk ruchu, czy budkę z piwem;
6. 3000m od terenów wypoczynku, sportu i rekreacji – 2 m kw. na każdego mieszkańca;

Dodatkowo, niejako w bonusie, deweloperzy będą mogli na terenach miast powyżej 100.000 mieszkańców, do których przecież należy Wrocław, budować swoje deweloperskie budynki wielorodzinne bez żadnych ograniczeń ich wysokości.

Opisane powyżej zapisy projektu umożliwiają niekontrolowane rozlewanie się zabudowy, sprzeczne z urbanistycznymi zaleceniami kształtowania zwartych struktur. W rezultacie powstać mogą enklawy zabudowy znacznie oddalone od centrum Wrocławia, gdzie mieszkańcy będą mieli ograniczone możliwości transportowe, a problem „tramwaju na Jagodno” okaże się błahostką przy problemach, z którymi będą musieli się borykać przyszli mieszkańcy nowych osiedli.

Podsumowując powyższą listę, możemy spodziewać się w najbliższych latach widoku ze wzgórz trzebnickich na wrocławski chaotyczny grzebień budynków fallusowych, z których centralnie usytuowanym będzie nasz jedyny wysokościowy biurowiec – poczciwy Sky Tower.

Źródła:
1. https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12309302/katalog/12496190#12496190
2. http://prawo-budowlane.org/
3. https://urbnews.pl/specustawa-mieszkaniowa-koniec-planowania-przestrzennego/

Fot. Shutterstock/Dziorek Rafal

Leave a Reply